在房价奇高时买房不合算租房合算的14个理由
1.高位买房无法保值增值，租房合算。
买房是亏本买卖。因为投资别的每年有10％收获，所以2007年买新房100平米时首付75万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（10次方）= 75万 * 2.594 = 10年里付出资金成本为195万。按揭75万 + 75万 * 每年付息0.08 * 10年 = 按揭成本为135万。为了这套房10年里总共付出成本330万元 / 100平米 = 到最后每平米实际花了3.3万元 / 十年后房子0.8成新 = 十年后该地段新房价格为每平米4.13万 / 1.5万 = 房价要涨到2.75倍你才保本（330万元）。
如果10年里租房，（2年 * 2.5万） + （2年 * 3万） + （2年 * 3.5万） + （2年 * 4万） + （2年 * 4.5万） = 35万。（330万 – 35万） = 10年里为了一句“我有房”三个字破费了295万 / 10年 = 10年可节省295万用于投资。
房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!
说明，买入已高估的房子保值不了，更不要说增值了。
2.通膨后期，买房吃亏，租房合算。
如果象多军吓唬人的那样，通货膨胀率更高，新房由100万再涨到200万。那么后果是，有的实业在其他因素共同影响下获利很少，例如加工某种出口衣在90年代初大约可赚到20多元，到时连目前1元多的利润都保不住。看到炒房有大利，就抽资甚至关厂去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。
物价涨得比工资快，样样都涨但工资涨不多，房客的消费能力下降了，维持80米的二房每年2万的租金已经气喘嘘嘘了。假如全市房客的家庭（或群体）平均年收入是6万 * 0.333 = 仅能承受80米的二房每年2万元的房租，如果房东的房租要涨到2.5万元，那么房客只好换小点的（比如70平米）或偏僻点的房子，要不3人变4人合租。这样，社会上在短时间内就出现大量等待出租的房子，供大于求，房租很快就会回到原先的水平。如果一个城市房租一直涨，工资收入跟不上，那么房客就会换城市工作。结果也是供大于求，房租很快就会回到原先的水平。可见，一个城市的房租是不可能超过房客的承受力。
加上正府大盖廉租房，加上房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。
投资房产用于出租获得收益这条路已经被堵死了。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。
如果象多军吓唬的那样，通货膨胀率更高，新房由100万再涨到200万，那么银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。
今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。
3. 目前买房市盈率奇高，买房吃亏，租房合算。
目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。国际股市被认可的的市盈率（回本年数）是十几倍。2008年3月底，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。
近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。100万的房子年租金3万。100万 - 拆迁时还有40％的价值 = 60万 / 35年 = 每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本（市盈率100倍）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。
国际认可的租售比为1/120，即市盈率10倍。（租售比1/120 = 即120万元的房子每个月1万租金，即120万元的房子每年12万租金，120万元的房子 / 每年12万租金 = 市盈率10倍。当前房价，你说会涨，再涨一倍的话是市盈率200倍。我说迟早会与国际接轨，可能先跌到市盈率50倍，100万的房子跌剩50万。
4.买房投资收益率低，买房吃亏，租房合算。
一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上（2007年集合打新股15％）。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.333用于租房 = 租户家庭年收入36万。人年收入12万就要申报个税，能指望比你更富，比你房子更多的人来租用你的房子吗？
为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。
5.看长期投资价值，房价会跌，租房合算。
有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。
土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。
你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。
我们面临的环境问题日益严重。20年后，大城市可能每天在沙尘中度过，可能空气污染得厉害，可能喝不到干净的水，可能下酸雨。
6. 20年后使用价值不高，买房吃亏，租房合算。
2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。
20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾3电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。 经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？
7.供求变化呈现“Ⅹ趋势”，房租涨不动，几年后再买才合算。
当开发商好赚钱，结果开发商队伍就加速度地增多，全国已有6万家房企，连海尔也来凑热闹了。不贪心的商人你见过几个？赚大钱后就会加大投资。于是，新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的加速度增多。有地不盖房会被正府收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
求的方面呢？房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的减速度，房价大涨使购房款的缺口以30万，50万，80万……的加速度增大，于是，“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的加速度被抛弃。新房涨到150万后，大多数“待购首套自住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。如果2007新房总价150万再涨1倍到300万，“待购首套自住房者”的刚性需求将被彻底消灭！
房子供给量趋大（/），有效的购房需求趋小，“Ⅹ趋势”就形成了。当“Ⅹ”中的“＞”发展为“＜”时，求大于供就变为供大于求，就象菜市有20担白菜供应量，只有15担的有效需求，卖方市场变为买方市场。
买涨不买跌，房子卖不掉，炒家只好出租等待，出租房一多，难以涨价是必然的。
8.积压空置量大，房租涨不动，几年后再买才合算。
盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。800万人的某市，2008年计划建设保障性住房1万套（有的退租）。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出，就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。近几个月日成交60套 * 365天 = 2008年可能只售出2.2万套。供大于求，出租房多得很。
9.待售率高，卖出率低，几年后再买才合算。
中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，二手房每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。
存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了，900套待卖 / 每天成交300套 = 待售率为3倍。牛市高位，遇到调控，持币观望，有价无市，30000套待卖 / 每天成交30套 = 新房待售率为1000倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低， “买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
10.城市化速度将减速，住房将过剩，几年后再买才合算。
城市化速度将放缓的原因主要有：
农民特别是农民工逐步落实计划生育，过几年张家村一年里新进城的年轻人10人，因年纪大、身体变差、嫌赚钱少、赚的钱已达到目标等原因而离城回乡的12人。
石油需求每年飞速增多，而全球石油产量已处在顶峰，近3年日均产量都无法增大，需求与供给已呈现不可逆转的“＜趋势”，石油价除了上涨，已经别无选择。买不到油和油价奇高，已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大，必须有人去扩种。中国13亿，粮食依靠进口做不到，有钱也没地方买去，米国有粮宁喂汽车也不卖给你。
还呆在农村里的年轻人不多，加上承包土地以家庭为单位，机械化无从谈起，18亿亩耕地已人手不够。
这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃，更为了人有粮食吃，需要增加对农补贴，动员更多的劳动力进入农业。不可能吗？ 50年前的精简下放和40年前的上山下乡，就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在中小城市干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明，回流的苗头已显露出来了，大城市城市化速度减慢，中小城市加快。动则百万，民工和刚毕业的学生大部分无力买房，刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦，目前已过剩的大城市住房将会过剩，再过剩。
11.中等家庭也有人在租房，租房不会难堪。
王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起。青年“白骨精”（白领骨干精英）王二2007年定了四年后的买房计划，已积蓄50万元 + 家庭年收入20万的一半每年有10万可用于还按揭 * 4年 + 4年其他收入10万 = 100万为首付购买一套新房。
假如象有的多军吓唬人的那样大通胀，大加薪，大涨房价，那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增，赢利下降，没倒闭已是万幸，只是小涨工资。结果，100万 + 每年工资增加3万 * 4年 - 每年被高物价咬走4万 * 4年 = 王二首付款能力下降为96万。
房价继续大涨，150万 * 1.35 * 1.35 = 4年后涨到274万一套。274万 * 0.5 = 首付需137万 – 96万 = 王二首付款缺了41万。啃四老，最终要拿钱到医院去还给老人，实际也是借。每月还了房贷后是月光族，还不起啊！
274万 * 0.5 = 按揭137万 * 0.8 = 每年还贷11万，而年还贷能力已下降为9万。连大白领都买不起了。
全市每年盖几万套新房。开发商不是“为穷人盖房”（小虾在2007年就买不起了），不是“为白领盖房”（小鱼在2009年买不起了），也不是“为富人盖房”（大鱼在2006年就有N套了，手里还有钱但不买了，因为没了小虾小鱼这些剥削对象，再买就是“为自己买10个套牢房”）。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求在房价上涨过程中终于被消灭干净了。中等家庭也买不起，也有人在租房，我们租房不会难堪的。
12.“高价房奴”比租房人更困苦。
为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有40万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候4次“医院催命”一共要还给他们50万呢？你“月光族”哪里去找50万？
“高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！
如果60岁时再花钱买一次房，你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了，第2个20年的“长怔”又开始了。所以，2008年还没买房的人最好的对策是，先租房，创业和投资赚到钱，等低价再买。
条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。听王石的没错，晚几年买房便宜很多。今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。有的市场上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性，哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时，许多人会转向更赚钱的地方。
13.收物业税前租房合算，收物业税后再买房。
房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。
每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。
这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房抢过独木桥要卖出，就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。
14.在高位和次高位租房合算，到大底部再买房。
房价先涨后跌，有涨有跌。房市涨跌一个周期有8个阶段：
第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。
第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。
第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。
第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。
第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。
第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。
第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。
第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。
目前各地的房市，排队拥挤的第3阶段已过，许多地方处于有价无市的第4阶段，广深处于房价大跌的第6阶段。先租房，等到第8阶段再来后知后觉买房。
买房是亏本买卖。因为投资别的每年有10％收获，所以2007年买新房100平米时首付75万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（10次方）= 75万 * 2.594 = 10年里付出资金成本为195万。按揭75万 + 75万 * 每年付息0.08 * 10年 = 按揭成本为135万。为了这套房10年里总共付出成本330万元 / 100平米 = 到最后每平米实际花了3.3万元 / 十年后房子0.8成新 = 十年后该地段新房价格为每平米4.13万 / 1.5万 = 房价要涨到2.75倍你才保本（330万元）。
如果10年里租房，（2年 * 2.5万） + （2年 * 3万） + （2年 * 3.5万） + （2年 * 4万） + （2年 * 4.5万） = 35万。（330万 – 35万） = 10年里为了一句“我有房”三个字破费了295万 / 10年 = 10年可节省295万用于投资。
房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!
说明，买入已高估的房子保值不了，更不要说增值了。
2.通膨后期，买房吃亏，租房合算。
如果象多军吓唬人的那样，通货膨胀率更高，新房由100万再涨到200万。那么后果是，有的实业在其他因素共同影响下获利很少，例如加工某种出口衣在90年代初大约可赚到20多元，到时连目前1元多的利润都保不住。看到炒房有大利，就抽资甚至关厂去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。
物价涨得比工资快，样样都涨但工资涨不多，房客的消费能力下降了，维持80米的二房每年2万的租金已经气喘嘘嘘了。假如全市房客的家庭（或群体）平均年收入是6万 * 0.333 = 仅能承受80米的二房每年2万元的房租，如果房东的房租要涨到2.5万元，那么房客只好换小点的（比如70平米）或偏僻点的房子，要不3人变4人合租。这样，社会上在短时间内就出现大量等待出租的房子，供大于求，房租很快就会回到原先的水平。如果一个城市房租一直涨，工资收入跟不上，那么房客就会换城市工作。结果也是供大于求，房租很快就会回到原先的水平。可见，一个城市的房租是不可能超过房客的承受力。
加上正府大盖廉租房，加上房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。
投资房产用于出租获得收益这条路已经被堵死了。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。
如果象多军吓唬的那样，通货膨胀率更高，新房由100万再涨到200万，那么银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。
今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。
3. 目前买房市盈率奇高，买房吃亏，租房合算。
目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。国际股市被认可的的市盈率（回本年数）是十几倍。2008年3月底，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。
近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。100万的房子年租金3万。100万 - 拆迁时还有40％的价值 = 60万 / 35年 = 每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本（市盈率100倍）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。
国际认可的租售比为1/120，即市盈率10倍。（租售比1/120 = 即120万元的房子每个月1万租金，即120万元的房子每年12万租金，120万元的房子 / 每年12万租金 = 市盈率10倍。当前房价，你说会涨，再涨一倍的话是市盈率200倍。我说迟早会与国际接轨，可能先跌到市盈率50倍，100万的房子跌剩50万。
4.买房投资收益率低，买房吃亏，租房合算。
一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上（2007年集合打新股15％）。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.333用于租房 = 租户家庭年收入36万。人年收入12万就要申报个税，能指望比你更富，比你房子更多的人来租用你的房子吗？
为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。
5.看长期投资价值，房价会跌，租房合算。
有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。
土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。
你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。
我们面临的环境问题日益严重。20年后，大城市可能每天在沙尘中度过，可能空气污染得厉害，可能喝不到干净的水，可能下酸雨。
6. 20年后使用价值不高，买房吃亏，租房合算。
2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。
20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾3电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。 经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？
7.供求变化呈现“Ⅹ趋势”，房租涨不动，几年后再买才合算。
当开发商好赚钱，结果开发商队伍就加速度地增多，全国已有6万家房企，连海尔也来凑热闹了。不贪心的商人你见过几个？赚大钱后就会加大投资。于是，新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的加速度增多。有地不盖房会被正府收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
求的方面呢？房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的减速度，房价大涨使购房款的缺口以30万，50万，80万……的加速度增大，于是，“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的加速度被抛弃。新房涨到150万后，大多数“待购首套自住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。如果2007新房总价150万再涨1倍到300万，“待购首套自住房者”的刚性需求将被彻底消灭！
房子供给量趋大（/），有效的购房需求趋小，“Ⅹ趋势”就形成了。当“Ⅹ”中的“＞”发展为“＜”时，求大于供就变为供大于求，就象菜市有20担白菜供应量，只有15担的有效需求，卖方市场变为买方市场。
买涨不买跌，房子卖不掉，炒家只好出租等待，出租房一多，难以涨价是必然的。
8.积压空置量大，房租涨不动，几年后再买才合算。
盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。800万人的某市，2008年计划建设保障性住房1万套（有的退租）。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出，就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。近几个月日成交60套 * 365天 = 2008年可能只售出2.2万套。供大于求，出租房多得很。
9.待售率高，卖出率低，几年后再买才合算。
中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，二手房每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。
存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了，900套待卖 / 每天成交300套 = 待售率为3倍。牛市高位，遇到调控，持币观望，有价无市，30000套待卖 / 每天成交30套 = 新房待售率为1000倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低， “买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
10.城市化速度将减速，住房将过剩，几年后再买才合算。
城市化速度将放缓的原因主要有：
农民特别是农民工逐步落实计划生育，过几年张家村一年里新进城的年轻人10人，因年纪大、身体变差、嫌赚钱少、赚的钱已达到目标等原因而离城回乡的12人。
石油需求每年飞速增多，而全球石油产量已处在顶峰，近3年日均产量都无法增大，需求与供给已呈现不可逆转的“＜趋势”，石油价除了上涨，已经别无选择。买不到油和油价奇高，已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大，必须有人去扩种。中国13亿，粮食依靠进口做不到，有钱也没地方买去，米国有粮宁喂汽车也不卖给你。
还呆在农村里的年轻人不多，加上承包土地以家庭为单位，机械化无从谈起，18亿亩耕地已人手不够。
这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃，更为了人有粮食吃，需要增加对农补贴，动员更多的劳动力进入农业。不可能吗？ 50年前的精简下放和40年前的上山下乡，就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在中小城市干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明，回流的苗头已显露出来了，大城市城市化速度减慢，中小城市加快。动则百万，民工和刚毕业的学生大部分无力买房，刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦，目前已过剩的大城市住房将会过剩，再过剩。
11.中等家庭也有人在租房，租房不会难堪。
王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起。青年“白骨精”（白领骨干精英）王二2007年定了四年后的买房计划，已积蓄50万元 + 家庭年收入20万的一半每年有10万可用于还按揭 * 4年 + 4年其他收入10万 = 100万为首付购买一套新房。
假如象有的多军吓唬人的那样大通胀，大加薪，大涨房价，那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增，赢利下降，没倒闭已是万幸，只是小涨工资。结果，100万 + 每年工资增加3万 * 4年 - 每年被高物价咬走4万 * 4年 = 王二首付款能力下降为96万。
房价继续大涨，150万 * 1.35 * 1.35 = 4年后涨到274万一套。274万 * 0.5 = 首付需137万 – 96万 = 王二首付款缺了41万。啃四老，最终要拿钱到医院去还给老人，实际也是借。每月还了房贷后是月光族，还不起啊！
274万 * 0.5 = 按揭137万 * 0.8 = 每年还贷11万，而年还贷能力已下降为9万。连大白领都买不起了。
全市每年盖几万套新房。开发商不是“为穷人盖房”（小虾在2007年就买不起了），不是“为白领盖房”（小鱼在2009年买不起了），也不是“为富人盖房”（大鱼在2006年就有N套了，手里还有钱但不买了，因为没了小虾小鱼这些剥削对象，再买就是“为自己买10个套牢房”）。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求在房价上涨过程中终于被消灭干净了。中等家庭也买不起，也有人在租房，我们租房不会难堪的。
12.“高价房奴”比租房人更困苦。
为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有40万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候4次“医院催命”一共要还给他们50万呢？你“月光族”哪里去找50万？
“高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！
如果60岁时再花钱买一次房，你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了，第2个20年的“长怔”又开始了。所以，2008年还没买房的人最好的对策是，先租房，创业和投资赚到钱，等低价再买。
条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。听王石的没错，晚几年买房便宜很多。今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。有的市场上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性，哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时，许多人会转向更赚钱的地方。
13.收物业税前租房合算，收物业税后再买房。
房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。
每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。
这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房抢过独木桥要卖出，就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。
14.在高位和次高位租房合算，到大底部再买房。
房价先涨后跌，有涨有跌。房市涨跌一个周期有8个阶段：
第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。
第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。
第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。
第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。
第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。
第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。
第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。
第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。
目前各地的房市，排队拥挤的第3阶段已过，许多地方处于有价无市的第4阶段，广深处于房价大跌的第6阶段。先租房，等到第8阶段再来后知后觉买房。
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