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业主享有哪些权利
所谓业主是指一定物业的主人（自然人与法人）。业主不是一个明确的法律概念
，而是生活中对于物业所有者的习惯叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购
买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。随着商品房市场的不断发展
，以及国家从今年下半年开始取消实物分房制度，预计今后将有越来越多的人在
购买房屋后成为业主。那么成为业主后都享有哪些权利呢？
要想了解业主拥有哪些权利，应先了解房屋的特性，因为房屋与其他商品存
在着很大的区别：
首先，房屋是不动产；其次，房屋一般与周围环境密不可分，比如房屋与市
政设施连接，如果正式使用则不能缺少水、电、气、暖等配套服务设施；再次，
房屋一般都与其他房屋相连接，如一幢楼房中各单元共用一块地基、共用一面墙
等；最后，房屋的使用者必须有共同的生活设施与生活空间，比如有共同的消防
、保安、卫生设施，有共同的通道、道路、花园等。
由于房屋具有以上特性，房屋的所有人（业主）在使用、处分自己的房屋时
，很多时候会涉及他人，因此业主的权利与他拥有其他商品的权利有很大的不同。
一、业主享有权利的有关法律依据
１．《民法通则》；
２．《城市房地产管理法》；
３．《城市房地产经营管理条例》；
４．《城市新建小区物业管理办法》；
５．《城市毗连房屋管理暂行办法》；
６．《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》；
７．地方性文件，如：《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让、转让暂行条例〉办法、》、《北京市居住小区物业管理办法》等。
以上法律、法规、规章及文件对于业主的权利做了一些规定，但是审查这些
规定，业主的权利并不具体、不完整、不明确。现结合物权法律理论，参考境外
相关法律（如日本《有关建筑物区分所有权法》、香港《多层大厦条例》、台湾
《高楼集合住宅管理维护法》等）规定，就我国房屋业主的权利范围和内容做一
介绍。
二、业主享有权利的类型
１．对楼房专有部分享有专有所有权。
所谓“专有部分”，简单地说就是业主自己单独享有的或者说私人享有的那
一部分，即一个单元中户门以内的空间。
２．对楼房共有部分享有的共有所有权。
所谓“共有部分”就是全部业主或部分业主都有权的部分，分为法定共有部
分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本
构造部分、附属建筑物和附属设备等，约定共有部分则是由合同契约或公约约定
的属业主所有的部分，比如：车库等。
３．因业主之间的共同关系产生形成的成员权。
由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不能分离，业主之间形成共同关
系，并通过一定的组织来使用、收益、处分自己的物业的权利，因而作为一个组
织的成员形成成员权。
三、业主享有的权利的具体内容
１．在专有所有权中：
（１）所有权。业主对专有部分享有充分自由占有、使用、收益和处分的权
利，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。
（２）相邻使用权。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼
上业主的地板，楼上业主不得拒绝。
２．在共有所有权中：
（１）对共有部分的使用权。业主可以合理地、善意地使用。
（２）收益权。如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相
应份额的利益。
３．在成员权中：
（１）表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。
（２）参与制订规约权。即参加全体业主大会，参与制订和修改公约、管理
规则等权利。
（３）选举与罢免管理机构人员的权利。即参加全体业主大会，选举管委会
成员，罢免管委会成员以及通过管委会罢免物业管理公司的权利。
（４）请求权。即依据管理公约请求召开业主大会、请示管理机构正当管理
公共事务、请求收取分配共有部分应得的利益、请求停止侵犯共同利益的行为的
权利。
住宅配套设施产权归谁拥有
过去，住宅区内的公共配套设施一般都归房管机构所有，并且由房管机构管理。
自从房地产市场形成以来，住宅区的产权结构发生了较大变化，住宅区内公建设
施的产权究竟属于谁，概念不很清楚。但这是居民们必须搞清楚的。
开发商建房后，为了使住宅区产权所有人的生活舒适便利，按照有关规定，
必须按面积的一定比例建造公共配套设施，例如学校、幼儿园、商业网点等。入
住居民购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的面积
，而且也包括相应的土地使用面积和公建配套设施的面积。应该说，住宅区所有
产权人共同拥有住宅区的全部土地使用权和公建设施。
开发商向居民出售了房产，转让了土地使用权，也同时出售了公建配套设施
。所以，住宅区所有产权人也是公建配套设施的产权所有人，尽管他们的房屋产
权证上并未注明。
根据建设部《新建住宅小区管理办法》规定，公建配套设施的产权应该由广
大产权所有人的代表机构———业主管理委员会来具体处置。当业主委员会与被
雇佣的物业公司签订了委托管理协议后，也就随之将公建配套设施委托给了物业
公司来管理，物业公司除了直接从业主处收取管理费用外，还可以从经营管理公
建配套设施、提供综合服务方面获取其他收益。公建配套设施的产权依法归广大
产权人所有，物业公司应将使用公建综合设施开展经营性服务收入的大部分，用
来弥补物业管理费用不足的部分。因此，购买商品房的业主应该清楚，住宅区内
公建配套设施的产权，既不属于开发商，也不属于物业公司，更不属于其他机关
和个人，只能属于住宅区内所有业主自己，并且应由业主委员会代表广大业主对
其行使处置权。物业公司只是业主委员会雇佣来为所有业主服务的一个单位而已。
高层和多层———上上下下的取舍
如果仅以高度分类的话，商品房可分为高层与多层两种。以往人们在选择房产时
较少考虑这方面的因素，但随着房地产市场的不断繁荣，人们的选择余地越来越
大，购房者考虑的也越来越全面、越来越细致。特别是目前一些开发项目中高层
与多层兼有，那么在高层与多层之间应如何取舍呢？以下列出一些高层与多层比
较的参照因素，供购房人根据自身的情况综合参考、比较。
电梯
多层与高层相比较，一个明显的差别是高层必备电梯，因此，对电梯的取舍
是选择多层与高层的一个重要因素。目前北京市新建的商品房比较注重电梯的质
量，从产品的选择到安装都做的不错。但是，如果家中有老人或儿童，在选择高
层时就要慎重，应考虑意外情况的出现。如果电梯一旦出现故障，十几、二十几
层的高度爬上走下，将会给生活带来极大的不便。另外想提醒您的是，如果选择
了高层，除一般情况外，还应着重了解一下该项目的电梯情况，力求做到心中有
数。物业管理费
由于高层必备电梯、高压水泵等多层没有的设备，其物业管理费必然高于多
层。经大致测算（按普通居住小区物业管理收费标准），以每户６０平方米为例
，高层楼产权人每年需交管理费１２２５元，多层楼需交６６１元，高层比多层
高出４６％。由此可见，高层与多层的物业管理费相差不少，购房人对此应有思
想准备。但从另一方面说，如果物业管理水平低，居住环境又脏又乱，即使收费
很低您也不会满意。因此，笔者认为买家不应只看管理费的多寡，而应更注重物
业管理的优劣。
得房率
高层有较多的公共过道、电梯等等，相对而言，多层的公共面积要少一些，
因此多层的得房率要比高层高。以往商品房出售是以建筑面积计价，在售价相同
的情况下，选择多层楼可多得使用面积。
结构
以建筑结构而言，高层要比多层复杂，户型的变化也更多一些，买家可选择
的余地较大。但与多层相比，高层很难做到户户朝阳，一些房间的采光效果会差
一些。
环境污染
灰尘、噪音等环境污染在多层楼中很难避免，而八九层以上的高层住宅在这
方面就要强很多，居住质量很高。
视野
俗话说“站得高，看得远”，在十几层上远望的感觉是多层楼无法体会到的
，当然有“恐高症”的情况除外。实际上，国外的高层建筑的售价往往是由顶层
向下逐层递减的。
私密性
对私密性看得较重的买家应选择高层，而喜欢和邻居交流的则以多层楼居住
为宜。
培养公众意识：物业管理的关键 小区升值的砝码
物业管理牵扯的问题太多，太繁琐。就物业管理本身而言，先抛开管理公司不说
，从根本上改变业主的思想观念是协调物业管理部门与业主这一对结合体的关键
所在，那就是业主的公众意识。
不少买了房的业主会有这样的疑问，我花了这么多钱买了自己的房子，还要
每个月交若干的物业管理费，这不是又变成了租房了吗？这实际上就是买房和租
房的区别。
公众意识使物业保值
相信每一位业主都想使自己的物业保值或升值。过去单位分房，对所居住的
房屋没有拥有感，随着房改，使业主由过去的使用人变成现在的产权人。无论业
主想没想到，他所拥有的这所房子实际上已经纳入了市场的轨道。在市场杠杆的
调节下，怎样使自己的物业保值或升值？重要的一点是提高公众意识。
目前许多人的观念并没有太多改变，他们或许仍认为只要管理好自己门里的
事情就行了，反正房子是不动产，几年也不会变坏，怎么会不能保值呢？其实这
是错误的，一个单元里面装修和保养得好，并不代表物业的水平，也体现不了整
个物业和小区的价值，人家照样会说某小区的价位水平如何如何，而不会说某个
小区的某个单元值多少钱。简单的一个例子，一个小区若大家都不具备公众意识
，要求管理公司降低服务标准，从而减少物业管理费，那么管理公司就会将原有
的会所关掉，高素质的员工辞掉，清洁由每天几次到一周一次，减少绿化面积等
等。物业的价位在不知不觉中跌落下来，租金下滑，业主的资产慢慢流失，损失
在无形之中，所以，我们在照顾自己单元的同时，应把眼光放远一点，把所有属
于我们的小区都照顾到，这才能体现物业的价值。
公众意识保障业主权益
物业的主人当然是业主，但业主不光是他拥有产权的那部分物业，同时还是
整个物业的主人，物业公司对物业管理的好坏，全体产权人使用人有共同的责任
，它关系到每个业主的切身利益，所以，在管理方面，就要求业主增强权利意识
，自治意识，自律意识，共同参与管理。管理公司总的来说只是一个受托人和代
理者，不是某一产权的拥有人，所以，管理公司并没有特别的权力去管理，更多
的应该是服务。他考虑最多的也应该是如何有效地运用业主交来的管理费，管理
好这笔费用，为业主提供有效的服务。要说管理，只是体现在公约上，因为公约
上详细列明开发公司、管理公司和业主的责、权、利。
管理公司在监管公约条款时，才体现出管理的空间，另外大部分空间则是服
务。在国外，当小区有５０％入住率时，就可以成立业主委员会，他们有权力更
换管理公司，并具有独立法人资格，有独立的账号，管理公司收取业主的所有费
用，都要进入这个账号，管理公司按年、季度或月向业主委员会提交服务计划和
预算报告，显然，主动权完全在代表业主利益的业主委员会身上，这对业主是公
平和有保障的，充分体现物业主人的地位和权利。目前在国内成立业主管理委员
会各方面条件还不成熟，业主的押金和管理费都要交到物业管理公司，这是一个
很大的缺点。比如我如果是一家不负责任的公司，收到一笔数目不小的资金之后
，宣布倒闭，这是多么危险，前几年就有此种管理公司因此钻了这样的空子。所
以在国内尽快完善物业管理和制定成立业主委员会的法则已势在必行。这也是培
养业主公众意识的一个方面。
商品房“缺斤两”可否“复秤”
《北京市商品房面积计量监督管理规定》出台的消息发布后，引起各界关注，而
由北京市技监局牵头成立的“商品房公正计量站”，更为广大购房者所瞩目，这
个“计量站”真能为买房者“指点迷津”吗？为此我们采访了北京市技监局计量
处等有关部门。
“公正计量站”为中间机构不具有行政职能
众所周知，产权证是由市房管局来颁发，而商品房最后的结算面积也是由市
房管局隶属的各区县房屋勘察测绘所负责测量（外销房的面积测定由北京市房屋
勘察测绘所负责）。因此，到目前为止，每一套商品房的最后结算面积，都是各
区县的房屋测绘所实地丈量后得出的结果。
那么北京市技监局的“公正计量站”将起到什么作用呢？
据市技术监督局的有关领导介绍，将于９月１７日成立的商品房公正计量站
，其职能是以第三方的身份，依照国家标准独立地开展商品房面积的计量工作，
其出具的检测报告可作为诉讼的有效证据，具有法律效力。这也就是说，公正计
量站只是一个能提供“有效法律依据”的中间机构，而不是一个给定市场上销售
商品房结算面积的行政单位。这样看来，公正计量站有点像菜蔬市场上的“公平
秤”。
这也就是说，当你对已刻印在产权证上的商品房面积有疑问时，可以请“公
正计量站”来重新进行测量，以核定在结算购房款时的测量面积是否正确。如果
经公正计量站测定的面积与此前已经测定的面积不符，且误差超过０．５％，那
就违反了《北京市商品房计量监督管理规定》。需要注意的是，目前客户在与发
展商签订购房合同时，约定暂测面积与实测面积之差一般在３％—５％之间，也
就是误差在这个幅度之内，还可以采取退款或补款的解决方式。那么这个３％—
５％与公正计量的０．５％是什么关系呢？如上文所述，０．５％的计量幅度是
针对实测面积（结算面积）的一个监督，并不是一个必然履行的程序。
这杆“公平秤”填补了一个空白
有过买房经验者都知道，商品房面积测定不仅仅是靠皮尺量出来的，主要还
是用笔计算出来的。
因为作为分割出售的商品房，除了自己一套房屋范围以内的房屋建筑面积以
外，还包括分摊的公共部位的功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑
面积。比如说公用建筑电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或
过道等，都须经过计算，然后得出一个公用面积分摊系数，据此算出该套房屋的
建筑面积。
不过，有一些房地产开发公司可能会采取“自己的算法”，如以固定的公用
面积分摊系数来计算，或者是重复累计公用面积，这样必然会导致房屋建筑面积
计算的错误。这个误差，对于任何一个消费者都是难以容忍的。
记者曾采访过几家律师事务所，据一些律师反映，在他们接手的案子中，有
不少是对商品房面积有异议的。为了打官司，必须取证，那就要请有关专业的房
屋测量机构来为投诉人进行测量评定，但难就难在不容易请到一家专业的测量机
构进行测定，由此使这些投诉商品房面积“缺斤少两”的案子一拖再拖。
面对房地产业越来越平民化的发展趋势，众多的消费者将把经年积蓄投入房
产，谁都不想让自己买的房子“缺斤少两”，设一杆“公平秤”当在情理之中，
也算是弥补了北京房地产市场的一个空白。
何时进入实质性操作阶段
目前，公正计量站尚在挂牌阶段，还未进入工作状态。但据有关人士介绍，
计量站的测量将面对不少问题。由于建筑面积的测量涉及到公用设施面积，因此
测量条件最好是整幢测量，而且必须空户，如果此建筑物已经入住，那测量起来
会非常困难，也会很大程度地影响准确性。
那么读者会很自然地想到，在楼房尚未入住时，请公正计量站来“公正计量
”一下，不就万事大吉了吗？问题是现在的《商品房销售合同》中并没有明文规
定，在入住前，须经过“公正计量站对房屋面积的核实测定”。那么这条规定会
被加入《商品房销售合同》中吗？
消费者普遍认为，既然公正计量有利于住房建设的管理，更有利于消费者维
护自身的合法权益，有什么理由不该把这条规定加到销售合同中去呢？
而一位资深律师则认为，商品房计量涉及建筑、房管等部门，由于部门本位
主义的干扰，新规定能不能顺利执行，还要走一步说一步，不可能一步到位。对
自己所购商品房面积有疑义者，一方面要争取搞清楚其中问题，另一方面也要先
耐心等待。
，而是生活中对于物业所有者的习惯叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购
买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。随着商品房市场的不断发展
，以及国家从今年下半年开始取消实物分房制度，预计今后将有越来越多的人在
购买房屋后成为业主。那么成为业主后都享有哪些权利呢？
要想了解业主拥有哪些权利，应先了解房屋的特性，因为房屋与其他商品存
在着很大的区别：
首先，房屋是不动产；其次，房屋一般与周围环境密不可分，比如房屋与市
政设施连接，如果正式使用则不能缺少水、电、气、暖等配套服务设施；再次，
房屋一般都与其他房屋相连接，如一幢楼房中各单元共用一块地基、共用一面墙
等；最后，房屋的使用者必须有共同的生活设施与生活空间，比如有共同的消防
、保安、卫生设施，有共同的通道、道路、花园等。
由于房屋具有以上特性，房屋的所有人（业主）在使用、处分自己的房屋时
，很多时候会涉及他人，因此业主的权利与他拥有其他商品的权利有很大的不同。
一、业主享有权利的有关法律依据
１．《民法通则》；
２．《城市房地产管理法》；
３．《城市房地产经营管理条例》；
４．《城市新建小区物业管理办法》；
５．《城市毗连房屋管理暂行办法》；
６．《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》；
７．地方性文件，如：《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让、转让暂行条例〉办法、》、《北京市居住小区物业管理办法》等。
以上法律、法规、规章及文件对于业主的权利做了一些规定，但是审查这些
规定，业主的权利并不具体、不完整、不明确。现结合物权法律理论，参考境外
相关法律（如日本《有关建筑物区分所有权法》、香港《多层大厦条例》、台湾
《高楼集合住宅管理维护法》等）规定，就我国房屋业主的权利范围和内容做一
介绍。
二、业主享有权利的类型
１．对楼房专有部分享有专有所有权。
所谓“专有部分”，简单地说就是业主自己单独享有的或者说私人享有的那
一部分，即一个单元中户门以内的空间。
２．对楼房共有部分享有的共有所有权。
所谓“共有部分”就是全部业主或部分业主都有权的部分，分为法定共有部
分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本
构造部分、附属建筑物和附属设备等，约定共有部分则是由合同契约或公约约定
的属业主所有的部分，比如：车库等。
３．因业主之间的共同关系产生形成的成员权。
由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不能分离，业主之间形成共同关
系，并通过一定的组织来使用、收益、处分自己的物业的权利，因而作为一个组
织的成员形成成员权。
三、业主享有的权利的具体内容
１．在专有所有权中：
（１）所有权。业主对专有部分享有充分自由占有、使用、收益和处分的权
利，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。
（２）相邻使用权。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼
上业主的地板，楼上业主不得拒绝。
２．在共有所有权中：
（１）对共有部分的使用权。业主可以合理地、善意地使用。
（２）收益权。如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相
应份额的利益。
３．在成员权中：
（１）表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。
（２）参与制订规约权。即参加全体业主大会，参与制订和修改公约、管理
规则等权利。
（３）选举与罢免管理机构人员的权利。即参加全体业主大会，选举管委会
成员，罢免管委会成员以及通过管委会罢免物业管理公司的权利。
（４）请求权。即依据管理公约请求召开业主大会、请示管理机构正当管理
公共事务、请求收取分配共有部分应得的利益、请求停止侵犯共同利益的行为的
权利。
住宅配套设施产权归谁拥有
过去，住宅区内的公共配套设施一般都归房管机构所有，并且由房管机构管理。
自从房地产市场形成以来，住宅区的产权结构发生了较大变化，住宅区内公建设
施的产权究竟属于谁，概念不很清楚。但这是居民们必须搞清楚的。
开发商建房后，为了使住宅区产权所有人的生活舒适便利，按照有关规定，
必须按面积的一定比例建造公共配套设施，例如学校、幼儿园、商业网点等。入
住居民购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的面积
，而且也包括相应的土地使用面积和公建配套设施的面积。应该说，住宅区所有
产权人共同拥有住宅区的全部土地使用权和公建设施。
开发商向居民出售了房产，转让了土地使用权，也同时出售了公建配套设施
。所以，住宅区所有产权人也是公建配套设施的产权所有人，尽管他们的房屋产
权证上并未注明。
根据建设部《新建住宅小区管理办法》规定，公建配套设施的产权应该由广
大产权所有人的代表机构———业主管理委员会来具体处置。当业主委员会与被
雇佣的物业公司签订了委托管理协议后，也就随之将公建配套设施委托给了物业
公司来管理，物业公司除了直接从业主处收取管理费用外，还可以从经营管理公
建配套设施、提供综合服务方面获取其他收益。公建配套设施的产权依法归广大
产权人所有，物业公司应将使用公建综合设施开展经营性服务收入的大部分，用
来弥补物业管理费用不足的部分。因此，购买商品房的业主应该清楚，住宅区内
公建配套设施的产权，既不属于开发商，也不属于物业公司，更不属于其他机关
和个人，只能属于住宅区内所有业主自己，并且应由业主委员会代表广大业主对
其行使处置权。物业公司只是业主委员会雇佣来为所有业主服务的一个单位而已。
高层和多层———上上下下的取舍
如果仅以高度分类的话，商品房可分为高层与多层两种。以往人们在选择房产时
较少考虑这方面的因素，但随着房地产市场的不断繁荣，人们的选择余地越来越
大，购房者考虑的也越来越全面、越来越细致。特别是目前一些开发项目中高层
与多层兼有，那么在高层与多层之间应如何取舍呢？以下列出一些高层与多层比
较的参照因素，供购房人根据自身的情况综合参考、比较。
电梯
多层与高层相比较，一个明显的差别是高层必备电梯，因此，对电梯的取舍
是选择多层与高层的一个重要因素。目前北京市新建的商品房比较注重电梯的质
量，从产品的选择到安装都做的不错。但是，如果家中有老人或儿童，在选择高
层时就要慎重，应考虑意外情况的出现。如果电梯一旦出现故障，十几、二十几
层的高度爬上走下，将会给生活带来极大的不便。另外想提醒您的是，如果选择
了高层，除一般情况外，还应着重了解一下该项目的电梯情况，力求做到心中有
数。物业管理费
由于高层必备电梯、高压水泵等多层没有的设备，其物业管理费必然高于多
层。经大致测算（按普通居住小区物业管理收费标准），以每户６０平方米为例
，高层楼产权人每年需交管理费１２２５元，多层楼需交６６１元，高层比多层
高出４６％。由此可见，高层与多层的物业管理费相差不少，购房人对此应有思
想准备。但从另一方面说，如果物业管理水平低，居住环境又脏又乱，即使收费
很低您也不会满意。因此，笔者认为买家不应只看管理费的多寡，而应更注重物
业管理的优劣。
得房率
高层有较多的公共过道、电梯等等，相对而言，多层的公共面积要少一些，
因此多层的得房率要比高层高。以往商品房出售是以建筑面积计价，在售价相同
的情况下，选择多层楼可多得使用面积。
结构
以建筑结构而言，高层要比多层复杂，户型的变化也更多一些，买家可选择
的余地较大。但与多层相比，高层很难做到户户朝阳，一些房间的采光效果会差
一些。
环境污染
灰尘、噪音等环境污染在多层楼中很难避免，而八九层以上的高层住宅在这
方面就要强很多，居住质量很高。
视野
俗话说“站得高，看得远”，在十几层上远望的感觉是多层楼无法体会到的
，当然有“恐高症”的情况除外。实际上，国外的高层建筑的售价往往是由顶层
向下逐层递减的。
私密性
对私密性看得较重的买家应选择高层，而喜欢和邻居交流的则以多层楼居住
为宜。
培养公众意识：物业管理的关键 小区升值的砝码
物业管理牵扯的问题太多，太繁琐。就物业管理本身而言，先抛开管理公司不说
，从根本上改变业主的思想观念是协调物业管理部门与业主这一对结合体的关键
所在，那就是业主的公众意识。
不少买了房的业主会有这样的疑问，我花了这么多钱买了自己的房子，还要
每个月交若干的物业管理费，这不是又变成了租房了吗？这实际上就是买房和租
房的区别。
公众意识使物业保值
相信每一位业主都想使自己的物业保值或升值。过去单位分房，对所居住的
房屋没有拥有感，随着房改，使业主由过去的使用人变成现在的产权人。无论业
主想没想到，他所拥有的这所房子实际上已经纳入了市场的轨道。在市场杠杆的
调节下，怎样使自己的物业保值或升值？重要的一点是提高公众意识。
目前许多人的观念并没有太多改变，他们或许仍认为只要管理好自己门里的
事情就行了，反正房子是不动产，几年也不会变坏，怎么会不能保值呢？其实这
是错误的，一个单元里面装修和保养得好，并不代表物业的水平，也体现不了整
个物业和小区的价值，人家照样会说某小区的价位水平如何如何，而不会说某个
小区的某个单元值多少钱。简单的一个例子，一个小区若大家都不具备公众意识
，要求管理公司降低服务标准，从而减少物业管理费，那么管理公司就会将原有
的会所关掉，高素质的员工辞掉，清洁由每天几次到一周一次，减少绿化面积等
等。物业的价位在不知不觉中跌落下来，租金下滑，业主的资产慢慢流失，损失
在无形之中，所以，我们在照顾自己单元的同时，应把眼光放远一点，把所有属
于我们的小区都照顾到，这才能体现物业的价值。
公众意识保障业主权益
物业的主人当然是业主，但业主不光是他拥有产权的那部分物业，同时还是
整个物业的主人，物业公司对物业管理的好坏，全体产权人使用人有共同的责任
，它关系到每个业主的切身利益，所以，在管理方面，就要求业主增强权利意识
，自治意识，自律意识，共同参与管理。管理公司总的来说只是一个受托人和代
理者，不是某一产权的拥有人，所以，管理公司并没有特别的权力去管理，更多
的应该是服务。他考虑最多的也应该是如何有效地运用业主交来的管理费，管理
好这笔费用，为业主提供有效的服务。要说管理，只是体现在公约上，因为公约
上详细列明开发公司、管理公司和业主的责、权、利。
管理公司在监管公约条款时，才体现出管理的空间，另外大部分空间则是服
务。在国外，当小区有５０％入住率时，就可以成立业主委员会，他们有权力更
换管理公司，并具有独立法人资格，有独立的账号，管理公司收取业主的所有费
用，都要进入这个账号，管理公司按年、季度或月向业主委员会提交服务计划和
预算报告，显然，主动权完全在代表业主利益的业主委员会身上，这对业主是公
平和有保障的，充分体现物业主人的地位和权利。目前在国内成立业主管理委员
会各方面条件还不成熟，业主的押金和管理费都要交到物业管理公司，这是一个
很大的缺点。比如我如果是一家不负责任的公司，收到一笔数目不小的资金之后
，宣布倒闭，这是多么危险，前几年就有此种管理公司因此钻了这样的空子。所
以在国内尽快完善物业管理和制定成立业主委员会的法则已势在必行。这也是培
养业主公众意识的一个方面。
商品房“缺斤两”可否“复秤”
《北京市商品房面积计量监督管理规定》出台的消息发布后，引起各界关注，而
由北京市技监局牵头成立的“商品房公正计量站”，更为广大购房者所瞩目，这
个“计量站”真能为买房者“指点迷津”吗？为此我们采访了北京市技监局计量
处等有关部门。
“公正计量站”为中间机构不具有行政职能
众所周知，产权证是由市房管局来颁发，而商品房最后的结算面积也是由市
房管局隶属的各区县房屋勘察测绘所负责测量（外销房的面积测定由北京市房屋
勘察测绘所负责）。因此，到目前为止，每一套商品房的最后结算面积，都是各
区县的房屋测绘所实地丈量后得出的结果。
那么北京市技监局的“公正计量站”将起到什么作用呢？
据市技术监督局的有关领导介绍，将于９月１７日成立的商品房公正计量站
，其职能是以第三方的身份，依照国家标准独立地开展商品房面积的计量工作，
其出具的检测报告可作为诉讼的有效证据，具有法律效力。这也就是说，公正计
量站只是一个能提供“有效法律依据”的中间机构，而不是一个给定市场上销售
商品房结算面积的行政单位。这样看来，公正计量站有点像菜蔬市场上的“公平
秤”。
这也就是说，当你对已刻印在产权证上的商品房面积有疑问时，可以请“公
正计量站”来重新进行测量，以核定在结算购房款时的测量面积是否正确。如果
经公正计量站测定的面积与此前已经测定的面积不符，且误差超过０．５％，那
就违反了《北京市商品房计量监督管理规定》。需要注意的是，目前客户在与发
展商签订购房合同时，约定暂测面积与实测面积之差一般在３％—５％之间，也
就是误差在这个幅度之内，还可以采取退款或补款的解决方式。那么这个３％—
５％与公正计量的０．５％是什么关系呢？如上文所述，０．５％的计量幅度是
针对实测面积（结算面积）的一个监督，并不是一个必然履行的程序。
这杆“公平秤”填补了一个空白
有过买房经验者都知道，商品房面积测定不仅仅是靠皮尺量出来的，主要还
是用笔计算出来的。
因为作为分割出售的商品房，除了自己一套房屋范围以内的房屋建筑面积以
外，还包括分摊的公共部位的功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑
面积。比如说公用建筑电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或
过道等，都须经过计算，然后得出一个公用面积分摊系数，据此算出该套房屋的
建筑面积。
不过，有一些房地产开发公司可能会采取“自己的算法”，如以固定的公用
面积分摊系数来计算，或者是重复累计公用面积，这样必然会导致房屋建筑面积
计算的错误。这个误差，对于任何一个消费者都是难以容忍的。
记者曾采访过几家律师事务所，据一些律师反映，在他们接手的案子中，有
不少是对商品房面积有异议的。为了打官司，必须取证，那就要请有关专业的房
屋测量机构来为投诉人进行测量评定，但难就难在不容易请到一家专业的测量机
构进行测定，由此使这些投诉商品房面积“缺斤少两”的案子一拖再拖。
面对房地产业越来越平民化的发展趋势，众多的消费者将把经年积蓄投入房
产，谁都不想让自己买的房子“缺斤少两”，设一杆“公平秤”当在情理之中，
也算是弥补了北京房地产市场的一个空白。
何时进入实质性操作阶段
目前，公正计量站尚在挂牌阶段，还未进入工作状态。但据有关人士介绍，
计量站的测量将面对不少问题。由于建筑面积的测量涉及到公用设施面积，因此
测量条件最好是整幢测量，而且必须空户，如果此建筑物已经入住，那测量起来
会非常困难，也会很大程度地影响准确性。
那么读者会很自然地想到，在楼房尚未入住时，请公正计量站来“公正计量
”一下，不就万事大吉了吗？问题是现在的《商品房销售合同》中并没有明文规
定，在入住前，须经过“公正计量站对房屋面积的核实测定”。那么这条规定会
被加入《商品房销售合同》中吗？
消费者普遍认为，既然公正计量有利于住房建设的管理，更有利于消费者维
护自身的合法权益，有什么理由不该把这条规定加到销售合同中去呢？
而一位资深律师则认为，商品房计量涉及建筑、房管等部门，由于部门本位
主义的干扰，新规定能不能顺利执行，还要走一步说一步，不可能一步到位。对
自己所购商品房面积有疑义者，一方面要争取搞清楚其中问题，另一方面也要先
耐心等待。
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